Koupě bytu v insolvenci: jak na to, výhody a rizika
- Vladan Kudláček
- 7. 5. 2025
- Minut čtení: 11
Koupě bytu v insolvenci může být lákavou příležitostí jak pro zájemce o vlastní bydlení, tak pro investory hledající nemovitost pod cenou. Je ale potřeba dobře rozumět postupu a uvědomovat si možná rizika. V tomto článku vysvětlíme, co znamená koupit byt z insolvence, jak celý proces probíhá, jaké výhody a nevýhody to přináší a na co si dát pozor.
Co znamená, když je byt v insolvenci
Byt v insolvenci je nemovitost patřící dlužníkovi, který se ocitl v úpadku (není schopen splácet své dluhy) a soud s návrhem zahájil insolvenční řízení. V takové situaci dlužník ztrácí možnost samostatně nakládat se svým majetkem a nastupuje insolvenční správce pověřený soudem. Insolvenční správce sepíše veškerý majetek dlužníka do majetkové podstaty a jeho úkolem je zpeněžit majetek (včetně nemovitostí) tak, aby výtěžek co nejvíce uspokojil věřitele. Prakticky to znamená, že o prodeji bytu nerozhoduje původní majitel, ale správce pod dohledem soudu a věřitelů.
Byt v insolvenci se obvykle prodává buď formou veřejné dražby, nebo přímým prodejem zájemci s nejvyšší nabídkou. Soud (často na návrh zajištěného věřitele, např. banky) určí, jakým způsobem se bude nemovitost prodávat. V dražbě nemovitosti v insolvenci probíhá licitace mezi zájemci (obvykle online či v dražební místnosti) a byt získá nejvyšší přihazovatel. Při přímém prodeji insolvenční správce (případně prostřednictvím realitní kanceláře) shromáždí nabídky od zájemců a prodá nemovitost tomu, kdo nabídne nejvíce. V obou případech je výsledná kupní cena schvalována insolvenčním soudem nebo věřitelským výborem.
Právní kontext: K prodeji dochází v rámci insolvenčního řízení podle zákona č. 182/2006 Sb., insolvenční zákon. Tento prodej je specifický tím, že kupujete od insolvenčního správce, nikoli přímo od dlužníka, a celý proces podléhá dohledu soudu. Jakmile dojde ke zpeněžení (prodeji) bytu v insolvenci, použije se výtěžek na úhradu dluhů dlužníka dle pokynů soudu a věřitelů. Pokud jde o družstevní byt, zpravidla se prodává převodem členských práv v bytovém družstvu (protože dlužník není vlastníkem bytu, ale členem družstva). Proces u družstevního podílu může mít svá specifika, ale i zde platí, že vše organizuje insolvenční správce a nový nabyvatel získává členská práva po zaplacení nejvyšší nabídky.
Jak se nemovitost v insolvenci prodává
Proces prodeje nemovitosti (např. bytu) v insolvenci má několik fází a pravidel. Insolvenční správce obvykle nejprve nechá vypracovat znalecký posudek k odhadu tržní ceny bytu. Podle insolvenčního zákona existuje několik metod prodeje (veřejná dražba, prodej mimo dražbu se souhlasem soudu, prodej prostřednictvím realitní kanceláře atd.). Nejčastěji se setkáte se dvěma způsoby zmíněnými výše:
Veřejná dražba: Dražba může být elektronická nebo prezenční. Správce (nebo dražebník) vyhlásí termín dražby a zveřejní podmínky – zejména vyvolávací cenu a výši dražební jistoty (kauce, kterou musí zájemce předem složit, aby se mohl dražby účastnit). Zájemci se registrují do dražby a kdo učiní nejvyšší podání, stává se vydražitelem. Po skončení dražby musí vítěz doplatit cenu v stanovené lhůtě, poté soud vydá usnesení o příklepu a převodu vlastnictví na vydražitele.
Přímý prodej (mimo dražbu): Insolvenční správce může také prodat byt napřímo, pokud k tomu dá souhlas insolvenční soud nebo věřitelé. V takovém případě správce často spolupracuje s realitní kanceláří, která nabídne nemovitost na trhu. Zájemci podávají nabídky (obvykle do určitého data) a správce prodá byt nejvyšší nabídce. I zde bývá vyžadována určitá záloha od vážných zájemců. Po výběru kupce insolvenční soud schválí kupní smlouvu.
Důležité: V obou případech se kupní smlouva podepisuje s insolvenčním správcem, který jedná jménem dlužníka. Původní vlastník (dlužník) tedy formálně nic neprodává ani nepodepisuje, pouze může souhlasit s tím, že umožní prohlídky bytu apod. Od okamžiku prodeje (dražbou či smlouvou) fakticky přechází vlastnické právo na nového majitele, ale je nutné ještě splnit další kroky, jako je zápis do katastru nemovitostí a vypořádání zástav či jiných práv (viz níže).
Výhody koupě nemovitosti v insolvenci
Hlavním důvodem, proč se lidé zajímají o koupi bytu v insolvenci, je možnost získat nemovitost za výhodnou cenu.
Existuje však více výhod:
Nižší cena oproti trhu: Nemovitosti prodávané v insolvenčním řízení bývají často nabízeny za cenu nižší, než je jejich obvyklá tržní hodnota. Důvodem je snaha rychle prodat a uspokojit věřitele, což vytváří příležitost výhodné koupě. Pro investory to může znamenat vyšší výnosnost investice, pro kupující na bydlení zase úsporu oproti standardní koupi.
Veřejnost a transparentnost prodeje: Zejména u dražby jde o veřejný proces – informace o dražbě nemovitosti v insolvenci jsou veřejně dostupné (na dražebních portálech, v insolvenčním rejstříku apod.) a průběh je transparentní. Kupující si může dohledat detaily o nemovitosti, o insolvenčním řízení i o právním stavu bytu. Oproti skryté domluvě „pod rukou“ je zde vše oficiální a pod dozorem soudu.
Bez dluhů a exekucí: Koupě bytu z insolvence je pro nového vlastníka poměrně bezpečná z hlediska právních vad. Insolvenční soud při prodeji řeší všechny pohledávky váznoucí na nemovitosti a rozhodnutím o prodeji se nemovitost očistí od závazků dlužníka. Na rozdíl od exekuce nemůže po prodeji „vyskočit“ nějaký další opomenutý dluh – žádné nové zástavy či exekuční příkazy už na listu vlastnictví nepřibudou. Kupující tedy nepřebírá žádné dluhy původního majitele. (Pozor, výjimkou mohou být věcná břemena, např. služebnosti, která na nemovitosti váznou nezávisle na insolvenci.)
Rychlé vypořádání vlastnictví: Protože prodej je schválen soudem, nedochází po koupi k dodatečným sporům o platnost převodu. Jakmile zaplatíte a soud potvrdí prodej, máte právní jistotu, že byt je váš a dlužník už nemá možnost transakci zvrátit. Nemusíte se obávat, že by například exekutor později zpochybnil převod – insolvenční prodej má v tomto směru konečnou platnost.
Investiční příležitost: Pro investory představují insolvenční nemovitosti šanci nakoupit pod cenou, případně zhodnotit nemovitost opravami či pronájmem. Při správném výběru může být návratnost investice velmi zajímavá, zvláště pokud se podaří vyjednat cenu níže kvůli omezenému okruhu zájemců.
Rizika a nevýhody koupě bytu v insolvenci
Na druhou stranu je nutné počítat i s několika riziky a komplikacemi. Koupě nemovitosti v insolvenci se v lecčems liší od běžné koupě a kupující musí být opatrný:
Technický stav a skryté vady: Byty prodávané v insolvenci patří lidem ve finančních potížích, kteří často neměli prostředky na údržbu. Může se tak stát, že stav bytu je zanedbaný nebo má skryté vady. Insolvenční správce neodpovídá za žádné skryté vady a prodává byt tak, jak stojí a leží. Je tedy na kupujícím, aby si nemovitost důkladně prohlédl a případně přizval odborníka (stavbaře, inspektora nemovitostí). Po koupi už nebude možné uplatňovat reklamace jako u novostavby – veškeré budoucí opravy jdou na vrub kupujícího.
Nutnost hotovosti nebo rychlého financování: Při dražbě musíte počítat s okamžitou úhradou dražební jistoty (kauce) a v případě vítězství často s doplacením plné ceny do 30 dnů (lhůta se liší podle podmínek dražby). To znamená, že zájemce o koupi by měl mít připravené financování. Získat hypotéku na vydraženou nemovitost může být složitější – banky někdy poskytnou tzv. předhypoteční úvěr (krátkodobý úvěr na dobu, než se stanete vlastníkem a můžete ručit danou nemovitostí), ale je to další administrativní krok navíc. U přímého prodeje bývá lhůta na zaplacení kupní ceny o něco delší, ale i tak se očekává rychlé jednání. Pokud kupující nezaplatí včas, může přijít o složenou zálohu a šance na koupi.
Časová náročnost a administrativa: Celý proces koupě bytu v insolvenci může trvat déle než běžná koupě. Dražby a insolvenční prodeje jsou spojeny s dlouhými procedurami – od vyhlášení insolvence, přes soupis majetku, organizaci prodeje až po finální schválení soudem. I po úspěšné dražbě může trvat týdny až měsíce, než soud formálně potvrdí převod vlastnictví a katastr ho zapíše. K tomu se přidává nutnost vyřizovat dodatečné dokumenty (potvrzení o zániku zástav, výmazy zástavních práv z katastru atd.). Kdo koupí byt v insolvenci, musí počítat s tím, že se nastěhuje o něco později a s větším papírováním.
Možné komplikace s původním majitelem: Pro původního majitele (dlužníka) je prodej bytu nedobrovolným krokem, takže se může stát, že nebude ochotný byt po prodeji opustit. Pokud dlužník či jiná osoba byt stále obývá, přechází řešení této situace na nového vlastníka. V ideálním případě je možné se s bývalým majitelem domluvit, například mu nabídnout dočasný nájem (pokud by kupující pořizoval byt jako investici). Často je ale nutné přistoupit k razantnějšímu řešení – žalobě na vyklizení nemovitosti a případné exekuci vyklizení, což představuje další náklady a prodlevy. Toto riziko je poměrně reálné, proto buďte připraveni, že získat fyzickou kontrolu nad bytem může nějaký čas trvat.
Složitější koordinace prohlídek a informací: Narozdíl od běžného prodeje se může stát, že přístup do bytu pro prohlídku je omezený. Insolvenční správce sice obvykle organizuje prohlídkové dny, ale pokud dlužník nespolupracuje, může být obtížné si nemovitost prohlédnout předem. Informace o bytu (jako jsou technické detaily, skutečný stav interiéru atd.) mohou být kusé. Je dobré nahlédnout do insolvenčního rejstříku, kde často bývá znalecký posudek popisující stav a hodnotu nemovitosti, a získat maximum informací z veřejných zdrojů.
Jak koupit byt v insolvenci: praktický postup
Pokud jste se rozhodli, že chcete koupit byt z insolvence, je potřeba postupovat systematicky a obezřetně. Následuje praktický krok za krokem průvodce, jak při koupi insolvenční nemovitosti postupovat:
Vyhledání nemovitosti v insolvenci: Nejprve si vytipujte vhodný byt na prodej v insolvenci. Informace najdete na specializovaných portálech (např. Portál dražeb, Okdrazby.cz, dražební portály exekutorů), na úřední desce insolvenčních soudů nebo přímo v Insolvenčním rejstříku (isir.justice.cz). Někdy realitní kanceláře zveřejňují inzeráty typu “Prodává se insolvenční nemovitost”. Důležité je ověřit si, že prodej opravdu probíhá v rámci insolvence a kdo jej organizuje (správce, dražebník).
Získání informací a podmínek prodeje: Jakmile objevíte konkrétní byt, nastudujte si podmínky prodeje. Přečtěte si detailní insolvenční spis (v Insolvenčním rejstříku podle jména dlužníka nebo spisové značky případu) a inzerát či dražební vyhlášku. Zjistěte, zda jde o dražbu nebo přímý prodej, jaká je vyvolávací cena nebo minimální požadovaná nabídka, výše dražební jistoty či zálohy, lhůty pro složení peněz, a také zda je v bytě nájemník či majitel. Čím více informací si předem zjistíte, tím lépe – vyhnete se nepříjemným překvapením.
Prohlídka bytu a posouzení stavu: Domluvte si prohlídku nemovitosti. Insolvenční správce či dražebník obvykle stanoví jeden nebo více termínů prohlídek před dražbou/prodejem. Na prohlídce důkladně zhodnoťte technický stav bytu (ideálně si vezměte odborníka). Zároveň prověřte právní stav – nahlédněte do listu vlastnictví v katastru nemovitostí, zda na bytě vázne nějaké věcné břemeno (např. dožití osoby) či další omezení. Také zkontrolujte, jestli byt není zatížen nájemní smlouvou. Můžete se zeptat správce na jakékoli nejasnosti. Mějte na paměti, že kupujete „jak stojí a leží“, takže je lepší předem vědět, do čeho případně investujete na opravách.
Účast v dražbě nebo podání nabídky: Jestliže se byt prodává formou dražby nemovitosti v insolvenci, zaregistrujte se do dražby včas. Budete muset složit dražební jistotu (kauci) na účet dražebníka – pokud nevyhrajete, bude vám vrácena, pokud vydražíte, započítá se do kupní ceny. Připravte si maximální částku, kterou jste ochotni za byt dát, a v dražbě nepřihazujte bezhlavě nad svůj limit. U přímého prodeje kontaktujte insolvenčního správce nebo jím pověřenou realitní kancelář a podejte písemnou nabídku s uvedenou cenou, za kterou jste byt ochotni koupit. Někdy se sejde více nabídek a probíhá ještě kola navýšení, jindy správce vybere nejlepší nabídku rovnou. Pokud je součástí podmínek složení blokovací zálohy, odešlete ji dle pokynů – zvýší to vážnost vaší nabídky.
Schválení výsledku a podpis smlouvy: V případě dražby, pokud jste vyhráli (vydražili nemovitost), vydá soud nebo dražebník usnesení o příklepu. Následně insolvenční soud často vydává souhlas s nabytím vlastnictví. U přímého prodeje musí prodej schválit insolvenční soud či věřitelský výbor, aby se předešlo znevýhodnění věřitelů. Jakmile je váš nákup odsouhlasen, sepíše se kupní smlouva – tu podepisujete vy jako kupující a insolvenční správce za prodávajícího (dlužníka). V tomto okamžiku také doplatíte zbytek kupní ceny, pokud již nebyla uhrazena celá.
Úhrada kupní ceny: Bez ohledu na formu prodeje platí, že kupní cenu musíte zaplatit v stanovené lhůtě. U dražby to bývá krátká lhůta (10 dnů až 1 měsíc) od skončení dražby na doplacení ceny po odečtení jistoty. U přímého prodeje může být lhůta sjednaná ve smlouvě, často např. 30 dní od podpisu smlouvy. Peníze se obvykle skládají na insolvenční účet spravovaný správcem. Z těchto peněz se následně uspokojí věřitelé dle pokynů soudu. Pokud byste nezaplatili včas, prodej může být zrušen a byt nabídnut dalšímu v pořadí nebo znovu.
Převod vlastnictví a vklad do katastru: Po zaplacení plné ceny a podpisu smlouvy následuje převod vlastnictví na vás. V případě dražby je často přímo podkladem usnesení soudu o příklepu, v případě kupní smlouvy podává insolvenční správce (nebo advokát) návrh na vklad vlastnického práva do katastru. Tento krok může zařídit i kupující – nezřídka realitní kancelář či právník připraví návrh na vklad do katastru spolu s kupní smlouvou. Po doručení návrhu katastru začne běžet vkladové řízení (standardně 20 dní zákonná lhůta). Po jeho dokončení budete jako noví vlastníci zapsáni na listu vlastnictví.
Očištění nemovitosti od zástav a závazků: I když insolvenční prodej zbavuje nemovitost dluhů, v katastru nemovitostí budou pravděpodobně stále zapsána původní zástavní práva (hypotéky, exekutorské zástavy apod.) a poznámka o insolvenci. Ty se odstraňují dodatečně. Po koupi musíte na vlastní náklady podat na katastr dokumenty k výmazu zástavních práv. Insolvenční správce vám vydá potvrzení o zániku zástavního práva, které doloží, že zástavy (dluhy) byly splaceny z kupní ceny. Na základě tohoto potvrzení a návrhu na výmaz katastrální úřad zástavy vymaže. Tím se byt definitivně „očistí“ od všech finančních závazků minulého majitele. Nezapomeňte také na výmaz poznámky o probíhající insolvenci, pokud ji katastr u nemovitosti eviduje – i k tomu vám správce vystaví potvrzení.
Předání bytu a vypořádání služeb: Po vyřešení formalit je čas převzít byt. Ideálně by měl insolvenční správce (nebo původní majitel, pokud spolupracuje) předat byt novému majiteli s protokolem o předání. Zapište stavy měřidel energií, předělejte smlouvy s dodavateli elektřiny, plynu, služeb, a informujte SVJ/BD o změně majitele. Tím převezmete plnou zodpovědnost za nemovitost. Pokud byt nebyl vyklizen, a původní obyvatel odmítá odejít, přichází na řadu zmíněné právní kroky k vyklizení. Ve chvíli, kdy byt fyzicky převezmete, můžete jej buď začít užívat k bydlení, nebo případně pronajmout či jinak zhodnotit, pokud šlo o investici.
Další povinnosti nového majitele: Po nabytí vlastnictví nezapomeňte splnit i své zákonné povinnosti. Do konce ledna následujícího roku podejte přiznání k dani z nemovitých věcí (daň z nemovitosti) na finanční úřad. Pokud jste kupovali byt na pronájem, zaregistrujte se k dani z příjmu z pronájmu. Také je vhodné sjednat si pojištění nemovitosti na své jméno. O změně vlastnictví můžete informovat i místní obecní úřad (kvůli poplatku za komunální odpad apod.) a nahlásit si trvalé bydliště, pokud se stěhujete do vlastního.
Kdy se obrátit na realitní kancelář a jak může pomoci
Zvažujete-li koupi bytu v insolvenci a nemáte s tím zkušenosti, může být dobrým krokem obrátit se na realitní kancelář nebo odborníka, který se na tyto případy specializuje. Někteří insolvenční správci přímo spolupracují s realitními makléři, kteří prodej zajišťují. V takovém případě se s makléřem setkáte automaticky při prohlídce a vyřizování koupě. Pokud ale insolvenční správce prodává nemovitost sám, můžete si přizvat vlastního realitního makléře či právníka, aby vám pomohl celý proces bezpečně zvládnout.
Zkušená realitní kancelář Vám pomůže již ve fázi vyhledávání nemovitostí – má přehled o aktuálních dražbách a insolvenčních prodejích. Dále prověří právní stav bytu (zdali nejsou přítomna věcná břemena, nájemní smlouvy, technické problémy) a může zajistit odbornou cenovou analýzu, abyste věděli, kolik má smysl nabídnout. Při samotné koupi makléř ohlídá termíny a podmínky (např. složení dražební jistoty, termín doplacení kupní ceny) a pomůže vám s administrativou – připraví nebo zkontroluje kupní smlouvu, případně navrhne úpravy ve váš prospěch. Pokud je potřeba komunikace s insolvenčním správcem či soudem, zkušený odborník ví, na co se ptát a co si pohlídat.
Další velkou pomocí může být asistence po koupi bytu. Realitní makléř či právník za vás může nachystat návrh na vklad do katastru i dokumenty k výmazu zástav, takže máte jistotu, že vše bude správně a včas podáno (chyba v návrhu na katastr by mohla způsobit komplikace). Pokud by nastal problém s nevystěhovaným bývalým majitelem, realitní kancelář poradí, jak postupovat, nebo doporučí spolehlivého advokáta na vyklizení.
Obrátit se na realitní kancelář je vhodné zejména pro běžné kupující, kteří chtějí byt k vlastnímu bydlení a nejsou si jistí právními a technickými detaily. Odborné vedení dodá jistotu, že o nic důležitého nepřijdete a obchod proběhne hladce. Investoři zase ocení, že makléř může vyhledávat vhodné příležitosti a upozornit je včas na zajímavou nemovitost v insolvenci, dříve než se o ní dozví široká veřejnost. Samozřejmě, služby realitní kanceláře stojí poplatek nebo provizi, ale v mnoha případech se vyplatí v poměru k tomu, jaké hodnoty dosáhnete úspěšnou koupí pod cenou nebo ušetřením rizik.
Závěrem
Koupě bytu v insolvenci je možnost, jak získat vlastní bydlení či investiční nemovitost levněji, ovšem za cenu složitějšího procesu. Výhody jako nízká cena a očištění nemovitosti od dluhů je potřeba vyvažovat s riziky v podobě právních a praktických komplikací. Důkladná příprava, nastudování informací a ideálně spolupráce s odborníky jsou klíčem k úspěšné koupi insolvenční nemovitosti. Pokud vše proběhne správně, můžete díky tomu získat byt za výjimečných podmínek – ať už pro vaše vlastní bydlení, nebo jako výhodnou investici.
Na závěr nezapomeňte, že každý insolvenční případ může mít určitá specifika. Vždy si proto ověřte aktuální informace k danému prodeji a v případě pochybností konzultujte právníka nebo realitního poradce. S rozvahou a znalostmi pak může být koupě bytu z insolvence bezpečným a prospěšným krokem k vašemu cíli. 📞 +420 775 136 388
Komentáře